专家建议：整治群租房重点在疏导 不在于强制

群租:疯狂房价与低收入者的产物

本报北京11月30日电 11月30日上午10时，北京东方公益法律援助律师事务所工作人员谢海青通过邮政快递将一份《关于请求对〈上海市房屋租赁管理实施办法〉进行合法性审查的建议书》递交国务院法制办公室。该建议书建议国务院审查和撤销《上海市房屋租赁管理实施办法》（以下称《上海租赁办法》）中的第八条规定。 

2004年8月30日，上海市政府颁布了《上海租赁办法》。该文件第八条（人均承租面积标准）规定：“租赁居住房屋，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米；其中，向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均建筑面积不得低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米。 

建议书认为，《上海租赁办法》第八条中的“人均承租面积标准”没有法律依据，超越了权限，具体内容和现行多部法律相抵触，违反了依法行政的法治原则，损害了公民的基本权利和自由。 

首先，“人均承租面积标准”违反了《物权法》，侵犯了“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权”，侵害了房屋所有人依法收益和处分房屋的法律权利。 

其次，“人均承租面积标准”在《城市房地产管理法》中缺乏依据，上海市政府超越了立法权限。《城市房地产管理法》并没有面积方面的限制性规定。 

建议书还认为，“人均承租面积标准”违反了《合同法》的规定，根据《合同法》，当事人之间签订租赁合同除了“租赁期限不得超过二十年”，“超过二十年的，超过部分无效”，其他方面不受限制。但《上海租赁办法》中的“人均承租面积标准”还要求不得低于一定的最小承租面积，否则合同无效，由此可见，“人均承租面积标准”，对房屋租赁交易增加了《合同法》所没有的限制。 

建议书同时建议应对《上海租赁办法》）中的第十一条、第十二条、第十四条、第十六条和第十八条的内容作出相应调整。 

中国社会科学院法学所副研究员冉井富博士在接受本报采访时表示，限制“群租”容易对地方政府和相关部门产生不良示范效应。 

冉井富认为，在廉租房制度建立并具有较大范围的覆盖面之前，执行目前最小承租面积的规定，势必损害城市外来低收入群体的住房权以及其他生存权。 

租房管理要采取社会成本最小的措施，这些措施可以在认可“群租”方式的前提下，克服“群租”方式所带来的各种问题和隐患。比如说，可以通过宣传和教育的方式，引导外来低收入群体养成良好的生活方式和卫生习惯；对于不听劝告侵扰邻居的问题，可以通过民事赔偿的方式来解决。 

对于治安方面的问题，则可以通过加强管理予以克服；对于消防方面可能造成的问题和隐患，也可以通过建筑标准、规划设计、线路改造等方式来解决。 

冉井富指出，实际上，如果上述工作到位了，群租的危害就能得到很大程度的克服。一个现实的例子是，在大学校园中，学生宿舍常常不足20平方米，却有6~8名学生合住，相应的卫生、治安和消防问题在总体上也都能得到很好的解决。 

“总之，在现代法治社会中，行政管理应当采取社会成本最小的、确有必要的措施，那种为了管理和执法的方便、不计社会成本地滥用行政权力的做法，是一种落后的管理方式，是一种人治性质的管理方式，是一种以权为本而不是以人为本的管理方式。”冉井富称。本报记者 何春中

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评：总算有人发现这个问题了。事实上，如果因为群租带来某些治安、消防问题，就禁止它，那游泳池淹死了人，不是要把游泳池都关了？汽车每天撞死了多少啊，不是也要把所有汽车都给禁止了。政府不去做管理的事情，只知道禁止什么的，太落后了。