1964年，美国政府取消了房屋建造者的抵押品赎回权，这一招出台致使许多投机者破了产。位于俄亥俄州有一个由1200套住宅构成的斯威天顿村，它的建筑面积宏大，结构壮观。然而在此刻房地产业务惨淡经营下，它却显得阴暗失色，无人问津。此时有一人仅以600万美元的最低价格购下了它的所有权，而该项目在两年前的价格却是这数目的两倍。做出此举动的就是靠贷款起家的房地产大王唐纳德·特朗普。

唐纳德·特朗普，具有自负、好斗的个性，同时又富有敢于冒险的精神，由于其善于理财，对财务预算有独到之处，因而在筹资时会得到银行方面的援手。兼之特朗普在房地产经营上多有收获，凭着他的点滴体会，他认为，房地产的魅力在于优美的环境和良好的宣传。于是他大胆地申请了一笔抵押贷款，将所有的房屋修建一新，从内到外，他装上现代化的室内设备，换上了白色而雅观的百叶窗；喷刷了过道；加铺了草坪，修整了花园；并且进行了广告宣传。人们慕名而来，不仅惊讶于斯威天顿村的巨大变化，更对它的整洁、漂亮的景观赞叹不已。顷刻之间这里已成为人们所向往的地方。一时间，所有的房屋都价格倍增，一年之内，全部被租了出去。

这次生意的成功既给特朗普的房地产经营积累了不少经验，也使他更懂得搞好财务关系的意义和门道。几年以后，特朗普再次瞄准房地产投资信托升温的机会，以1200万美元的高价把斯威天顿村合盘卖出。

特普朗大学毕业之时，房地产市场就是一个十分热门的地方，他虽然想跃跃欲试，可资金问题却是个大障碍，使他无法施展身手。

1974年，特朗普获悉濒临破产的佩思中央铁路公司所属的几家饭店准备出卖。特朗普亲自前往进行了一番实地考察，结果发现这场饭店年久失修，里面矮小暗，与野外小旅店并无区别。尽管如此，特朗普还是看准了其中一家经营最不景气、多年亏损、长期欠税的康莫多尔饭店。因为他坚信：这是一个难得的黄金位置，每天早晨有成千上万人从饭店对面的大车站及地铁涌上大街，康莫多尔饭店理应是个财源滚滚、生意红火的地方。

购买康莫多尔饭店并非一件容易的事。特朗普道德要让卖主想到他是购买这家饭店的最合适的人选，由于他从未有过经营饭店的经验，于是他找了一些经验丰富的饭店作担保，以取得眼前的信任，为寻求银行贷款打下良好基础。同时，由于当时经济不景气，银行根本不愿意对建设项目提供贷款，要使自己在寻求贷款时处于更有利的位置，他要想办法到市政府那里找到减免税的优惠待遇。为了取得贷款和减速免税，特朗普与银行进行了几次洽谈，但前几次洽谈令人失望。无形之中，特朗普发现了问题的根本所在：在他没有得到银行贷款之前。市政府是不会认真考虑减免税的问题的。而没有减免税的许可，银行也决不会主动担保贷款。这是一个完整的怪圈。在银行和市政府之间，特朗普必须想方设法打开一个缺口。

在特朗普为购买康莫多尔饭店的一系列行动中，对财务关系的熟悉，帮了他的大忙。银行虽有钱，但两年前的一笔贷款至今还未收回，使特朗普的银行贷款陡添许多困难。于是特朗普转向没有钱但有权的政府身上动脑筋，正巧市政府在1975年制定了“经济投资鼓励政策”，在市场萧条情况下，可以采取减免企业所得税的措施来鼓励经济的发展。于是特朗普拿着他的财务预算方案向政府游说，寻求支持。关键时刻，佩思中失铁路公司声称，如果市政府不鼓励康莫多尔饭店的发展，公司将在6天之内彻底关闭饭店。如果真是这样的话，会给当地经营饭店的业主们带来极大的不安，为了稳定人们的情绪，市政府经多方审议，尤其是对特朗普的包括财务预算在内的行动方案进行了认真讨论，终于同意对他实行40年的减免税优待，局面终于打开了。在这个基础上，特朗普又想尽办法得到了两家银行的支持，一家为之贷款3500万美元，另一家贷款4500万美元。

经过几年努力，重新命名的“大海亚特”饭店终于诞生，每年为特朗普带来了3000万美元的收益，当时特朗普年仅27岁。

特朗普的成功，很大程度上决取于他对财务关系的熟悉及财务管理的能力，财务关系是企业在财务中与各方面发生的货币关系，只要存在财务活动，就必然产生财务关系。

财务是商品经济的产物。劳动者通过劳动，生产出新的商品。与此同时，劳动者把己消耗的生产资料的价值转移到新的商品上去，并创造出新的价值，通过销售来实现商品的价值。这价值的形成和实现过程就是资金运动的过程。企业的资金运动，包括资金的筹集、运用、回收和分配等过程。这些活动称为财务活动，在财务活动的过程中，企业要与有关方面发生一定的经济关系，这些关系一般需要用些货币处理，形成货币关系，也即财务关系。所以企业财务的实质，是企业与有关各方面之间的货币关系。而资金的筹集、运用、回收和分配等财务活动，则是这种关系的表现形式。

一个成功的企业，往往在财务活动中做得十分规范，以资金的筹集和运用而言，做好财务预算，也是在市场竞争中取胜的重要法宝之一。怎么做财务预算是一个比较专业的题目，我们在这里着重讲讲财务关系在整个财务管理工作的地位与作用。

现代社会有投资活动，多与信用有关，所以筹集资金是一个重要问题，但它与投资者所选的投资项目有很密切的关系。

一个组织的财务关系涉及许多方面，主要包括以下一些内容：

1.企业与投资者之间的财务关系。主要是各方投资者对企业的投资以及投资者参与企业纯收入分配所形成的财务关系。企业要正确处理好与投资者之间的财务关系，保障投资者的权益不受侵犯，实现企业财务的保值和增值，努力提高经济效益。

2.企业与债权人之间的财务关系。主要是企业为各债权人之间的借款、融资和还款关系。债权人有按约定期限收回借款、账款和取得利息和权利，企业则有按期归还的义务。重信誉、守信用、及时清偿欠款、互不拖欠、是处理企业与债权人之间的财务关系的基本要求。

3.企业与政府税务、审计、物价、金融、工商行政管理部门之间的财务关系。这些部门代表政府运用了经营的、法律的和行政的手段进行宏观调控，行驶检查、监督的职能。企业应处理好与这些部门的财务关系，使企业的生产经营在公平的竞争环境中健康发展。

4.企业与内部各单位之间的财务关系。企业内部各个部门均应有健全的内部承包经营责任制，开展内部经济的换算，使内部各单位的责、权、利有机地结合起来，形成良好的考核和结算关系。

5.企业与员工之间的财务关系。主要是要贯彻体现公平与效率的分配原则，根据员工所承担任务的状况或完成现况以及贡献的大小等方面的情况，支付各种报酬所发生的贷币结算关系。

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这些内容已经公开发表，请参阅何云峰、姚小远、张良、方胜春：《智者的管理》，上海交通大学出版社2001年版。